ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

A. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir ?

Ortaklığın giderilmesi davası eski adıyla izale-i şüyu davası, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) halinde mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar / ortaklar arasında mevcut olan birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ferdi mülkiyete, yani bireysel mülkiyete geçilmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava türünde ortaklık çeşitli yollarla giderilebilir. Bu yollar aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi veya kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesidir.

Çeşitli sebeplerle ortaklığın sürdürülmesinin taraflardan beklenmeyecek hale gelmesi neticesinde, paydaşlardan / ortaklardan biri veya bir kısmı mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Taşınmazlara ilişkin bir çok davada olduğu gibi ortaklığın giderilmesi davası da bir çok usuli prosedürlere, dava şartlarına ve şekil şartlarına tabiidir.

Aa. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Konusu

Ortaklığın giderilmesi davalarının konusu büyük önem taşımaktadır. Dava konusuna bağlı olarak yargılama giderleri, yetkili mahkeme, araştırma ve inceleme usulü gibi önemli konular farklılaşmamaktadır. Yine ispat ve delil faaliyetleri davanın konusuna göre yapılacaktır

Ortaklığın giderilmesi davasının konusunu oluşturan en önemli mal, taşınmaz mallardır. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı TMK 704’te açıkça sayılmıştır. TMK 704’e göre taşınmaz mülkiyetinin konusunu;

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, oluşturur.

Bir taşınmazın ortaklığın giderilmesi davasının konusunu oluşturabilmesi için tapuda kayıtlı olması gerekir. Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.

Taşınmazlar dışında; gecekondular, kooperatif ortaklık payları, taşınır mallar, tahvil ve hisse senetleri de gerekli koşulları sağladıkları taktirde ortaklığın giderilmesi davasına konu yapılabilir.

Ab. Ortaklığın Giderilmesi Davası Şartları

Ortaklığın giderilmesi davası sıkı şekil şartlarına tabi bir davadır. Bu davanın açılabilmesi

için öncelikle hukuki yarara sahip olunmalı, husumet doğru kişilere ve tam olarak yöneltilmeli, taraf ehliyeti ve teşkili eksiksiz bir biçimde sağlanmalıdır. Aksi halde dava reddedilecek, uzayacak ve tarafların mağduriyetine sebep olacaktır.

• Öncelikle ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için elbirliği yahut paylı mülkiyete tabi

bir malın olması gerekmektedir. Bu malın niteliğinin neler olabileceğini yukarıda

belirtmiştik.

• Ortaklığın giderilmesi davasının davacısı herkes olamaz. Bu dava paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi paydaşlar / ortaklardan bir veya bir kısmı tarafından açılabilir ve husumet diğer tüm ortaklara yöneltilmek zorundadır. Uygulamada bu şartın yerine getirilmemesi sebebiyle davaların sıkça reddedildiği görülmektedir. Çünkü maalesef ülkemizde tebligat kanunu ve tebligat uygulaması iyi bilinmemekte, tebligatlar usulüne uygun bir şekilde yapılmamakta ve bu konu Yargıtayca bozma sebebi teşkil etmektedir.

• Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce davayı aydınlatacak mahkemenin ihtiyaç duyacağı bilgi ve belgelerin davacı tarafça eksiksiz ve onaylı bir biçimde hazırlanmış olması, yargılamanın hızlı ilerlemesi ve tarafların mağdur olmaması açısından tarafımızca çok önemlidir. Ortaklığın giderilmesi davalarında yerleşik Yargıtay kararları ışığında ihtiyaç duyulan bilgi ve belgelerin neler olduğu tespit edilmeli ve mahkemeye sunulmalıdır ki yargılamanın ilerleyen aşamalarında bir eksiklik ortaya çıkmasın ve bu husus yargılamanın uzamasına sebep olmasın. Örneğin bu belgelerden birkaçı dava konusu malı üzerinde ortaklığı gösteren mirasçılık belgeleri, tapu belgeleri, resmi senetlerdir.

• Ayrıca davaya konu edilecek taşınmaz paydaşlarca belirli bir amaca özgülenmişse ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Bu özgüleme işlemi en fazla on yıl için yapılabileceğinden on yıldan sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak ortaklığın giderilmesi davaları zorunlu arabuluculuğa tabidir.

Ac. Davanın Tarafları

Ortaklığın giderilmesi davalarının en önemli ve uygulamada en sık hata yapılan konularından birisini taraf teşkil oluşturmaktadır. Taraf teşkilini sağlama görevi esasen mahkemeye ait olsa da yargılamanın uzamaması ve müvekkilin en iyi ve hızlı bir biçimde hukuki yardıma ulaşmasını sağlamak avukatın görevi olduğundan taraf teşkilinin davacı tarafça detaylıca gözetilmesi elzemdir. Uygulamada tebligat kanununun düzgün uygulanmaması gibi sebeplerle taraf teşkili sağlanamamakta, yargılamalar uzamaktadır.

Kısaca ortaklığın giderilmesi davasının davacısı elbirliği yahut paylı mülkiyete konu mal üzerindeki paydaşlardan / ortaklardan biri veya bir kısmıdır. davalı taraf ise davacı tarafta bulunmayan diğer paydaşlar / ortaklardır.

İİK 121 kapsamında borçlu ortağın alacaklısının dava açma hakkı saklıdır.

Ac. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Dava konusu şeyin değerine bakılmaksızın taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ait davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. HMK 12. maddesi uyarınca taşınmazlara ilişkin açılan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yer kavramından amaç taşınmazın kayıtlı bulunduğu sicil müdürlüğünün bağlı olduğu yer olmayıp, taşınmazın fiili olarak bulunduğu yerdir. Taşınır mallara ilişkin olarak açılacak davalarda ise yetkili mahkeme HMK 6/1 maddesi uyarınca davalı veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yerinin bulunduğu yer mahkemesidir. Mirasbırakanın terekesi ile ilgili olarak açılacak ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir.

Ad. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sonuçları

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme öncelikle ortaklığın giderilmesi davasına konu malın aynen taksim yoluyla giderilip giderilemeyeceğini değerlendirir. Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilemeyeceği kanaati hasıl olursa ve davacı tarafça bu yönde bir talepte bulunulmuşsa ortaklığın satış yoluyla giderilmesi karar verilir. Ayrıca şartlar oluşmuşsa talep halinde mahkeme kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine de karar verebilir.

Ada. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında taraflardan biri ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesini talep etmişse ve mal ortaklığın bu şekilde giderilmesine elverişli ise mahkeme ortaklığına aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verebilir. Bu suretle ortaklığın giderilmesinin sağlanıp sağlanmayacağı yani aynen taksimin mümkün olup olmadığının tespiti keşif ve bilirkişi raporu suretiyle yapılır. Bu suretle ortaya çıkan paylaşımda paylar arasında bir değer farkı olursa mahkeme değeri yüksek paya sahip pay sahibinin diğer paydaşlara uygun bir bedel ödemesini kararlaştır. Taşınmaz belediye sınırları içerisinde ise Belediye Encümeni, belediye sınırları içerisinde değilse İl Özel İdaresi tarafından; ifraz projesi muhakkak onaylanmak zorundadır.

Adb. Satış Suretiyle (Pazarlık/Açık Artırma) Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi hususunda mahkemede bir tereddüt var ise veya bilirkişi raporu mal üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilemeyeceği yönündeyse veya aynen taksim suretiyle ortaklık giderildiği taktirde mal büyük bir değer kaybına uğruyorsa mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verebilir. Yahut talebin bu yönde olması yeterlidir. Uygulamada davalar genellikle terditli açıldığından açıklama yapılmıştır. Bu yolda ortaklığın giderilmesi umuma açık artırma usulüyle olabileceği gibi tüm paydaşların onayıyla yalnızca paydaşlar arasında açık artırma yapılmak usulüyle de olabilir. Bu noktada taşınmaz ve taşınırlarda uygulanacak prosedürler birbirinden farklı olacağından infaz memuruna ileride oluşabilecek muhtemel hatalara sebebiyet vermemek amacıyla yardımcı olunmalıdır.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde mal üzerindeki muhtesat değerlendirilmeli ve Yargıtayca belirlenmiş usule göre muhtesatın ve arzın kıymetleri takdir edilmeli ve muhtesatın bedeli ona sahip paydaşa ödenmelidir. Arzın bedeli ise bütün paydaşlar arasında mirasçılık belgesindeki ve tapudaki oranlarına göre paylaştırılır.

Adc. Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi ve davaya konu taşınmazın paylaştırılması şartlar gerçekleştiyse kat

mülkiyeti kurulması suretiyle de gerçekleştirilebilir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Taşınmaz el birliği mülkiyetine tabi ise ana yapı doğrudan kat mülkiyetine çevrilemez. Zira el birliği mülkiyetinin özelliği buna uygun değildir. Bu halde önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi bundan sonra kat mülkiyeti kurulması yoluna gidilmesi gerekir. Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklık dağıtılacaksa her paydaşa en az bir bağımsız bölümün düşmesi gerekir. Diğer türlü bu usulle ortaklık giderilemez. Miras halindeki istisna saklıdır.

Mahkeme tarafından kat mülkiyeti şeklinde ortaklığın giderilmesine karar verildikten sonra yapılması gereken Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12'deki belgelerin toplanmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve mimari projeye uygun olarak inşa edilmiş ve i̇lgili makamlarca onaylanmış bir projenin olması durumunda kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi sağlanabilir.

Add. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri davacılar ile davalılar arasında payları oranında paylaştırılır(AAÜT uyarınca avukat ile müvekkili arasındaki sözleşme saklıdır). Çünkü bu davalar klasik hukuk davaları gibi davacı ve davalı sıfatına sahip değildir. Dava sonunda verilen karar iki taraf için de aynı yönde hukuki sonuç doğurur.

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazlara ilişkin birçok dava gibi incelikli bir davadır. Uygulamada yapılan basit hatalar yargılamaların uzamasına sebebiyet vermekte, taraflar mağdur olmakta, davaya konu taşınmaz veya taşınır işlevsiz kalmakta, kullanılamamaktadır. Bu sebeple yargılamanın sıhhati için bu konuda uzman bir avukat ile çalışılmasında tarafların yararı vardır.