KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, diğer bir adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüklenicinin (müteahhitin) arsa üzerinde bağımsız bölümlerin inşaasını tam olarak tamamlaması ve bu bağımsız bölümleri sözleşmede anlaşılan şekilde arsa sahiplerine devretmesi karşılığında arsa sahiplerinin de arsa payını devretmeyi üstlendikleri sözleşmelerdir. Burada arsa sahipleri ödemeyi para ile değil arsa payları aracılığıyla yapmaktadırlar. Enflasyonist ortamlarda farklı sebeplerle arsa sahiplerinin arsa paylarına ek olarak ücret ödemeyi de üstlendiği görülmektedir. Bu gibi durumlarda sözleşmede değişiklikliğe gidilmeli ve sözleşme bu duruma uyarlanmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciye önemli sorumluluklar yüklemekte onu büyük bir ekonomik yük altına sokmaktadır.

Ülkemizde taşınmaz fiyatları oldukça yüksek olduğundan bu sözleşmeye dayalı ortaya çıkan uyuşmazlıkların maddi kıymeti çok yüksek olmakta ve çözümü yıllar sürebilmektedir. Mevzuatımızda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olmadığından bu sözleşmelere eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kurallar uyarlanarak uygulanmaktadır. Bu sözleşmelere ek olarak yargı içtihatları da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan sorunların çözümünde önemli bir yer edinmektedir. Sözleşmelerin niteliği gereği hem hazırlanması, hem imzalanması ve sonrasında meydana

gelebilecek hukuki uyuşmazlıkların çözümü noktasında bir gayrimenkul avukatından yardım almamak ciddi hak kayıplarına sebep olabilecektir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESMELERİNDE MÜTEAHHİTİN

(YÜKLENİCİNİN) YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin yükümlülükleri aşağıdaki gibidir:

• Bağımsız Bölümleri Zamanında ve Eksiksiz İnşa Etme Yükümlülüğü

• Müteahhidin İşi Bizzat Yapma Yükümlülüğü(Kural)

• Bağımsız Bölümü Eksiksiz ve Projeye Uygun Bir Biçimde Teslim Etme Yükümlülüğü

• Müteahhidin İskan/Oturma İzni Alma Yükümlülüğü

• Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetini Kurma Yükümlülüğü

Belirtmek gerekir ki bu saydıklarımız tahdidi olmayıp en önemli yükümlülüklerdir. Bunların yanı sıra müteahhitin ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü gibi kimi yükümlülükleri de mevcuttur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici (müteahhit), sözleşmede belirtilen şekilde binayı inşa edip sözleşmesel tüm sorumluluklarını tam olarak yerine getirmek ve arsa sahiplerine devretmek yükümlülüğü altındadır.

Bağımsız bölümler oturulabilecek hale getirildikten veya sözleşmesel olarak yükleniciye yüklenen sorumluluklar yerine getirildikten sonra bağımsız bölümler için alınması gereken kat irtifakı ve kat mülkiyeti, oturma (iskan) izni ve inşaat ruhsatı gibi yükümlülükler vardır. Bu yükümlülükler aslında arsa sahibi tarafından alınması gereken izinler, yerine getirilmesi gereken yükümlülükler olsa da uygulamada genellikle yükleniciye vekalet verilmesi suretiyle yüklenici tarafından yerine getirilir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ARSA SAHİPLERİNİN

YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Bilindiği üzere arsa sahiplerinin yükümlülükleri arsayı kullanıma uygun bir biçimde yükleniciye teslim etmek ve sözleşmede kararlaştırılan şekilde arsa paylarını yükleniciye devretmektir. Bu durumda arsada mevcut bulunan fiili veya hukuki yükümlülüklerden müteahhit derhal bildirim yoluyla kurtulur. Örneğin arsa imara açık olmayabilir yahut çeşitli sebeplerle fiili imkansızlık mevcut olabilir. Bu gibi durumlarda yüklenici arsa sahiplerine hemen yapacağı bir bildirimle sorumluluktan kurtulur.

Arsa paylarının ne zaman devredileceğine gelecek olursak, uygulamda 3 farklı çeşitle arsa

paylarının devredildiği görülmektedir. Birincisi arsa paylarının en baştan müteahhite devri, ikincisi bağımsız bölümler inşaa edildikçe peyderpey devir, üçüncüsü ise inşaat tamamen sona erdikten sonra devir. Uygulamada genellikle inşaatın durumuna göre peyderpey devir yapılmakta böylece iki taraf için de daha güvenilir olan bir yol tercih edilmektedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLANAN

UYUŞMAZLIKLAR ve BAŞVURULABİLECEK HUKUKİ YOLLAR

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar genellikle aşağıdaki

hususlar üzerinde yoğunlaşmaktadır:

• Yüklenici tarafından teslim edilen / edilmek istenen bağımsız bölümlerdeki eksikler, sözleşmeye aykırılıklardan kaynaklanan tazminat davaları

• Yüklenicinin sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmemesi, bağımsız bölümleri geç teslim

etmesi vs. gibi sebeplerden kaynaklanan tazminat davaları

• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve bundan kaynaklanan davalar

• Yüklenici tarafından açılan arsa sahiplerinin yükümlülüklerini gereği gibi ifa etmemelerinden

kaynaklanan tazminat davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde çeşitli cezai şartlar ve gecikme tazminatlarının

öngörülmesi mümkündür. İşbu sözleşmelerin hazırlanmasında mevcut binanın özellikleri, tarafların talepleri ve ileride karşılaşılabilecek hukuki sorunlar öngörülmelidir.

KAT KARŞLIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE FESİH ve FESHİN

ETKİLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların anlaşması yoluyla sona erdirilebileceği gibi dava yoluyla da sona erdirilebilir. Bu noktada akla gelen feshin ileriye yönelik mi geriye yönelik mi sonuç doğuracağıdır. Tarafların anlaşması ile sona erdirilen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde feshin sonuçları öngörüleceğinden böyle bir sorun doğmamaktadır. Fakat dava yoluyla sona erdirilen sözleşmeler açısından feshin ne şekilde sonuç doğuracağı Yargıtay kararları ile açıklık kazanmaktadır.

Sözleşmenin mahkeme tarafından sonra erdirilmesi halinde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu tarafından 25.01.1984 tarihinde 3/1 sayılı olarak verilmiş olan karar ve onu takip eden yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, inşaatın tamamlanma oranı göz önünde bulundurularak feshin geçmişe mi geleceği mi etkili olarak feshedileceğine karar verilir. Eğer inşaatın tamamlanma oranı %90’ın altında ise sözleşme geçmişe yönelik olarak; inşaatın tamamlanma oranı %90’ın üzerinde ise sözleşme geleceğe etkili olarak sona erdirilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe yönelik olarak feshedilmesinin sonucu tarafların sözleşmenin yapılmasından önceki konumlarına geri döndürülmeleridir. Yani taraflar bugüne kadar yaptıkları her şeyi geri isteme hakkına sahip olurlar. Bu durumda arsa sahipleri devrettikleri payları geri isteyecekken müteahhit de yaptığı masrafları geri isteyebilecektir. Aksi takdirde sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye doğru feshedilmesi halinde taraflar o andaki hak

edişlerini karşı taraftan isteyebilir. Yani müteahhit o ana kadar inşaa ettiği bağımsız bölümlerin

karşılığını talep edebilir. Bu talep inşaat bitirilseydi meydana gelecek olan bağımsız bölümlerin

fesih anındaki bağımsız bölümler ile kıyaslanması yoluyla tespit edilir. Yani müteahhit yaptığı

imalatın oranına göre bir karşılık alacaktır.

Feshe ilişkin hususlar değerlendirilirken nama ifa, gecikme tazminatları ve eksik ifanın karşılığı gibi hususlar önem kazanacaktır.

İNŞAAT DEVAM EDERKEN MÜTEAHHİT VEYA ARSA SAHİBİNDEN

TAŞINMAZ SATIN ALINMASI

İnşaat devam ederken müteahhitten taşınmaz satın alan fakat aslında alacağın temliki sözleşmesi yapan üçüncü kişilerin haklarını öne sürmeleri noktasında farklı görüşler bulunsa da yerleşik Yargıtay uygulaması ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararı uyarınca müteahhitten satın alınan bağımsız bölümlere alacağın temlikine ilişkin hükümler uygulanır.

Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri ve bunlardan kaynaklanan davalar oldukça teknik ve birden fazla hukuki kurumun, prosedürün iç içe geçtiği; kanunda doğrudan düzenlenmemesi sebebiyle Yargıtay içtihat ve uygulamaları ile şekillenmiş davalardır. Bu sebeple bu konulara ilişkin sözleşme öncesi ve sonrası tüm sürecin alanında uzman bir avukatla yürütülmesi olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından son derece önemlidir.